近期，地产上市公司的中报纷纷出笼，基本上是报喜一片，加上全国楼市都呈现价涨的升温态势，这引发了开发商越来越高涨的融资扩张野心。日前，继保利、金地等相继推出再融资计划后，万科也推出增发计划。

一线城市地块争夺的硝烟尚未散去,房产巨头们为规避风险,又纷纷将重心转向二线城市,使得拿地风潮愈演愈烈。数据表示,今年1～7月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量,其中在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%;在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%;而在一线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。

万科推出112亿元融资计划

日前，万科发布公告，拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元将用于充实公司流动资金。业界人士表示，从今年以来房企融资规模来看，万科此次增发规模显然已超过各竞争对手。早在去年年报中，万科就表示今年可能进行一次股权融资。公司总裁郁亮在今年的中报业绩推介会上回答投资者问题时也表示，万科“正在积极探讨融资的可行方案”，印证了融资计划的存在。

业界人士认为，如此次成功融资112亿元，其资产负债率有望进一步下降至60.9%左右，这令该公司未来的项目开发与项目拓展将具有更大的资金空间。其实，在前几个月全国楼市明显升温的局面下，万科就开始加快了开发和推盘进度。数据显示，截至6月底，万科持有现金268.8亿元。5月以来万科新增项目数量已明显增加，共获取了19个项目，地价金额总计约110亿元。此外，万科在半年报中宣布今年的计划开工面积由原先的403万平方米上调为585万平方米，上调幅度达45%。

地产商争相融资为“圈地”

随着今年住宅市场的回暖，很多房地产公司除纷纷增加开工面积外，还积极拿地以补充储备，令地产公司普遍对资金需求量较大。据中国指数研究院最新报告显示，截至8月初，共有近40家上市房企通过资本市场获得的融资金额超过千亿元，今年前7个月，共有6家房企实施定向增发，融资总额高达266.81亿元，排在各行业之首。比较大单的就包括保利地产募资78亿元，金地融资41亿元。

此外，房企今年也从银行获得了不少大额的授信，据中国指数研究院统计，中行、工行、农行、建行等多家银行近期向房企发放银行授信总额逾1500亿元。其中，如金地集团、SOHO中国等均获得较多的银行支持。而在再融资获批前，万科8月就已获建行500亿元授信，据称是今年房企的最大一笔银行授信。同时，金地集团也获得工行3年内300亿元的融资授信。

除了融资以及获银行授信之外，发债也是地产公司改善资本之道，早在7月底，富力地产就宣布60亿元境内公司债已获中国证监会发行审核委员会有条件通过。据悉，此次发行公司债期限5~10年，所募资金将按计划用于偿还部分银行贷款和补充流动资金。该集团相关人士坦诚，这有助于改善公司资本结构，富力已将全年销售目标调至230亿元。

房企去存货速度加快

随着今年以来市场成交量的放大，房企去存货的速度也在加快，如万科在各类存货中，已完工开发产品54.84亿元，比2008年底下降30.59%，占总存货比例仅6.44%。而在建开发产品则占比53.69%，拟开发产品占比39.81%。此外，像碧桂园、富力地产等都纷纷表示，将加快推出新项目。在建楼盘的增加，显然是开发商看好后市，开始积极增加土地储备和开工量的直接反映。

近期以万科、中海外、招商地产、富力地产为首的龙头房企在资金充裕的条件下，纷纷宣布上调开竣工面积或者销售目标，部分企业则积极拿地。有市场分析师认为，在上半年第一轮补存货抢地风潮中，大量上市地产企业拿地高峰还没有到来，预计至少在三季度结束前，土地市场都将保持火热势头。

作为中国楼市领军企业的万科,自5月份以来一改低调策略,开始加入土地市场的资源争夺,大举拿地。5月,万科共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块,合计建筑面积为188.3万平方米,其中万科所占的权益面积约为117.7万平方米。6月,万科共计新增加8个土地储备项目,其中仅有1个项目位于上海,其余项目分别位于厦门、福州、佛山、鞍山和重庆。上述项目净占地面积共计77.7万平方米,万科为此须支付的土地价款高达47.03亿元。7月,万科新增4个土地储备项目。其6月份销售简报披露以来,万科分别拿下了武汉城市花园后期项目、中山库地块、佛山顺德登州地块和广州金沙洲B04地块。

值得注意的是,万科在今年新增的土地项目绝大部分位于二线城市。“万科在这些城市拿地,并非是万科不看好一线城市,而是我们认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。”对集中布局二线城市的策略,万科董事会秘书谭华杰如此解释。

除万科以外,万达、华润置地等房产企业也出于成本收益等因素的考虑,偏向于选择土地成本低、开发潜力大的二线城市作为新增土地的重点区域。如华润置地今年分别在合肥、福州、常州等20多个城市拿下不少大地块,但绝大多数位于二线城市,拿地成本相对低廉。

一线城市地块争夺依然剧烈

尽管有众多大型地产公司转战二线城市,但一线城市的地块争夺依然剧烈,如保利、金地、绿地、富力等企业依然青睐市场成熟的一线城市,并以此作为未来市场争夺的主要战场。SOHO中国董事长潘石屹就表示,公司发展的重点仍为北京与上海,由于二线城市商业地产市场仍不成熟,短期内无扩展至其他城市计划。

保利地产(600048,股吧)今年已分别在四地拿下“地王”多为一、二线城市的黄金旺地或稀缺地块。据统计,经过今年近8个月的土地抢夺战之后,保利地产花费了共112.14亿元买地,而同期万科用于土储的钱共计只有96.71亿元,从总体拿地的气势上来说,保利地产已经抢过万科的风头,被坊间称为2009年的“新地王”。

从1～7月份新公布的销售数据来看,保利地产的增长势头迅猛。1～7月保利地产实现签约面积297.48万平方米,同比增长149.37%,实现签约金额244.63亿元,同比增长142.66%;万科同期累计实现销售面积407.1万平方米、销售金额358.7亿元,同比分别增长34.9%和31.7%。7月顺利完成的增发80亿,以及银行巨额授信将为其拿地、开发保驾护航,下半年保利地产或将继续拿地。除了资金上的优势,销售高增长带来的资金高速运转继续为加速扩张开道。此外,保利地产央企背景的资源、资金优势,已使其在金融危机之后走出了一条高速成长的大道。

除保利将主要目标集中在一线城市以外,金地集团副总裁赵汉忠透露,金地将会在上海、南京、杭州、宁波寻找各类合适的土地,一线城市仍是金地今年的拿地重点区域,而上海是今年金地的重点发展区域。今年金地计划将100亿元用于土地储备,而目前在上海新增土地储备所用的资金已达到总额的约40%,金地的土地战略已发生明显变化,对珠三角的依赖也已明显减弱。从今年金地拿地的情况来看,金地分别在武汉、北京、上海、佛山新增土地储备,但曾经作为战略重镇的深圳,到目前为止还没有土地入账。

民营地产拿地相对谨慎

与国企频推地王不同,多数具有民营背景的上市房地产公司在拿地时均较为谨慎。除富力地产以天价竞得北京广渠门地块等少数案例外,多数上市房企的拿地计划主要在二三线城市,理性扩张、控制风险成为其土地储备战略中的关键词。

一向风头十足的招商地产上半年在土地公开市场颗粒无收。“实际上,从今年初开始,公司就一直计划拿地。但我们屡战屡败。”为什么没有拿到地,老总林少斌表示,主要在于上半年土地价格升得太快,公司不主张拿地王。

去年招商地产40%的项目集中在珠三角地区,80%的项目集中在三、四季度推出。今年公司将完善全国布局,实现珠三角、长三角和环渤海区域的均衡发展,大概40%份额在珠三角,30%多在京津地区,其余在上海及周边地区。林少斌表示,下半年将争取多拿地。分析认为,在北京、上海等地以高溢价拿地的开发商,其后市开发的压力可能增加,但尽管如此,受销售回款增加、融资成本降低等因素的带动,大型房企集中拿地的战略将持续到下半年。（来源：搜房网）